08 May

A Riccione un’inversione di tendenza nel mercato immobiliare

Ai privati massima libertà di articolare proposte e riduzione dei vincoli normativi. Risultato? Un panorama estremamente articolato di proposte con contenuti innovativi per ridisegnare la “città turistica”. Il brand Riccione sta rafforzando sempre più il suo appeal nei mercati turistici e anche in quelli immobiliari.

 

di Arch Domenico La Gioia

 

È difficile ipotizzare oggi quali saranno i reali effetti sul mercato immobiliare riccionese, che in questo caso significa sul tessuto turistico della città, provocati dalla azione della Amministrazione Comunale attraverso l’ormai nota iniziativa delle Manifestazioni di interesse per la realizzazione di interventi di rigenerazione della citta turistica e degli ambiti di riqualificazione degli immobili e, più in generale, dalle varianti urbanistiche del 2016 e del 2018.

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Una duplice inversione di tendenza

Di certo va segnalata una duplice inversione di tendenza: di metodo e di merito.

Riguardo al metodo è innegabile che è stata imboccata una strada fino ad oggi abbastanza inesplorata, sfruttando le norme del cosiddetto periodo transitorio della nuova Legge Urbanistica Regionale: si è chiesto alla città di avanzare proposte di sviluppo di aree della zona turistica (a mare della ferrovia), nell’ambito di una cornice fatta di principi di riferimento, lasciando al pubblico il compito di verificarne la compatibilità con le prospettive strategiche generali e l’onere di metterle a sistema.

L’inversione consiste nell’aver lasciato ai privati ampia libertà di proposta, riducendo al massimo i vincoli normativi, concedendo quindi grandi margini di manovra nell’articolare le proposte.

Nel merito va sottolineato che il risultato, come è noto, è stato un panorama estremamente articolato di proposte (21 pervenute e 12 selezionate), avanzate da chi ha saputo cogliere il contenuto innovativo del processo senza paura di osare, segnando visioni di grande contenuto innovativo, ma anche da chi si è limitato a svolgere un compito normale, proponendo interventi normali, secondo procedure usuali.

Nel complesso comunque si è trattato di proposte che interessano circa 675.000 mq di superficie territoriale, con la possibilità dunque di ridisegnare la cosiddetta città turistica.

L’Amministrazione Comunale in questa prima tornata ha selezionato, fra le 21 proposte, quelle ritenute strategiche rispetto al processo di rinnovamento dell’offerta turistica cittadina e che al contempo rispondano all’esigenza di tutela del territorio e di salvaguardia del patrimonio ambientale.

La domanda di vacanza sta cambiando

Tante sono le questioni che questo processo si porta con sé: grazie anche alla rivoluzione digitale, la domanda di vacanza, di divertimento, di intrattenimento che ha trovato per tanti anni una risposta oltremodo strutturata nella città sta cambiando. E molto velocemente.

Occorre quindi confrontarsi con questi continui cambiamenti, proponendo nuove forme di soggiorno, nuovi contesti, allargando i confini dell’offerta per offrire esperienze uniche, capaci di restare nella memoria, di diffondersi e di essere condivise.

 

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Scommettere sull’innovazione

La città è dunque a un bivio, o consuma risorse nella gestione dell’esistente, o scommette sull’innovazione, sul cambiamento offrendo nuove opportunità di residenza, di intrattenimento, immaginando nuove risposte alla domanda di shopping, di benessere, di vita salubre, di sport, di relax, di divertimento.

Tutto questo processo, in sinergia con una poderosa campagna di comunicazione a supporto di proposte di intrattenimento costruite sul periodo Natalizio, ha avuto il merito di consolidare il brand Riccione, rafforzando il suo appeal nei mercati turistici e anche in quelli immobiliari.

La piazza riccionese è tornata a essere appetibile e gli investitori sembrano interessati a quanto si muove su questo territorio dopo la stagnazione causata dalla crisi.

Alcuni indicatori confermano questo trend

Già i dati del 2017 della Provincia di Rimini segnalavano un + 5,9% (in continuità con il 2016) nel numero delle transazioni interessanti il mercato della residenza, segno di una lenta ma costante crescita dei volumi di compravendita, in un territorio che ancora mostra debolezze sotto il profilo delle quotazioni (valore medio €. 2.415/mq), ma dove Riccione (area Riviera Sud Riccione – Misano Cattolica) con un valore medio di €. 3.296/mq la fa da padrona. ([1])

L’amministrazione Comunale ha recentemente diffuso i dati sull’attività del Settore Urbanistica, Edilizia Privata – SUE nel biennio 2017-2018, segnalando un aumento del numero delle pratiche trattate di oltre l’8% rispetto al biennio precedente, con un incremento di oltre il 34% dell’incasso dovuto ai contributi di costruzione del 2018 rispetto al 2017, per interventi prevalentemente incentrati sulle riqualificazioni e per i cambi di destinazione d’uso, quindi nell’ambito della rigenerazione del tessuto urbano. ([2]

 

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Nuovi servizi e location per nuove esigenze

Ma come dicevamo, sta cambiando la domanda. Nell’ambito della residenza, si affacciano sul mercato nuove esigenze, nuove dinamiche d’uso. Cambia (abbassandosi) il numero di componenti il nucleo familiare. Si presentano a questo mercato tanti giovani in età compresa fra i 18 e i 35 anni (esclusi gli studenti), i cosiddetti Young Professional con richiesta di soluzioni temporanee in locazione, determinando un fabbisogno nazionale di circa 60mila alloggi aggiuntivi da destinare alla locazione transitoria, soprattutto polarizzata nelle principali aree urbane, ma con una ruolo importante svolto anche da centri extra-metropolitani con una forte attrattiva lavorativa di tipo qualificato (aree turistiche e distretti industriali). [3]

Nasce così la necessità di integrare la risposta alla domanda di alloggio con servizi capaci di rendere maggiormente appetibile il prodotto offerto e di migliorare la qualità della vita sociale degli occupanti, come palestre, servizi di pulizia, lavanderia, corredi, ecc. E qui sembrano particolarmente calibrate le iniziative, fra le 12 manifestazioni selezionate, che comprendono anche servizi complementari, rivolti al benessere, allo sport, al termale, allo shopping.

 

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Una risposta alla moderna domanda di vacanza

Per quanto riguarda le dinamiche l’immobiliare alberghiero, anche il mercato locale (Romagna) non potrà sottrarsi alla tendenza che ormai si sta consolidando nei principali paesi europei: una riduzione del numero degli alberghi e un aumento del numero delle camere; questo significa alberghi sempre più grandi per quantità di camere e piccoli alberghi destinati, a parte alcune eccezioni di altissima qualità, a essere estromessi dal mercato. Nel nostro caso, l’ideale sarebbe, credo, la giusta combinazione fra le due componenti, un mix capace di coniugare alto livello di dotazioni e servizi e offerte sempre più plasmate sulle esigenze del singolo cliente.

Riccione ha tutte le carte in regola, dimensionali, urbane, ambientali e di management per offrire risposte adeguate alla moderna domanda di vacanza.

 

Un tema affrontato anche in un'intervista sul Corriere Romagna

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[1] Osservatorio Immobiliare Italiano Statistiche regionali 2018 – Pubblicato il 1° Giugno 2018

[2] Comunicato stampa del Comune di Riccione 28-01-2019

[3] Primo osservatorio nuove forme di residenza per studenti, giovani e lavoratori – Scenari immobiliari – 11/2018


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